Dieser Beitrag gehört zum Themenschwerpunkt Immobilienexposés planen: Inhalte, Struktur und Bildkonzept.
Bei Exposés zeigt sich ein fehlender Wert oft erst im fertigen Layout: Die Wohnfläche im Grundriss passt nicht zur Angabe auf der Titelseite, der Energieausweis liegt noch beim Aussteller, und vom Garten gibt es nur ein Foto aus dem Winter. Jede dieser Lücken kostet später eine Korrekturrunde oder führt zu Rückfragen von Interessenten.
Mit dieser Checkliste sammelst du das Material vor dem Layout, dokumentierst, woher jeder Wert stammt, und erkennst, was noch fehlt.
Kurz gesagt: Lege zuerst fest, welche Inhalte dein Exposé braucht. Halte dann für jede Angabe Quelle, Stand und verantwortliche Person fest. Kläre alle Lücken, die Layout oder Aussage verändern, bevor die Gestaltung beginnt. Den Rest kannst du mit gekennzeichneten Platzhaltern einplanen.
Schritt 1: Materialumfang festlegen
Nicht jedes Exposé braucht alles. Ein Kurzexposé für eine Wohnung kommt mit weniger aus als die Projektbroschüre für einen Neubau. Die folgende Liste deckt die üblichen Bereiche ab. Streiche, was für dein Objekt nicht gilt, statt es leer zu lassen.
| Bereich | Inhalte | Typische Quelle |
|---|---|---|
| Eckdaten | Objektart, Adresse oder Lagebezeichnung, Baujahr, Wohnfläche, Zimmerzahl, Etage, Grundstücksgröße | Eigentümer, Grundbuch, Wohnflächenberechnung |
| Energie | Art des Energieausweises, Kennwert, Energieträger, Effizienzklasse | Energieausweis |
| Preis und Kosten | Kaufpreis oder Miete, Hausgeld, Nebenkosten, Stellplatz | Eigentümer, Makler, Wirtschaftsplan |
| Ausstattung und Zustand | Bodenbeläge, Heizung, Fenster, Bad, Modernisierungen mit Jahr | Eigentümer, Baubeschreibung, Rechnungen |
| Lage | Umgebung, Einkauf, Schulen, Anbindung, Entfernungen | eigene Recherche mit Datum, Kartendienst |
| Grundrisse und Pläne | Grundriss je Etage, Lageplan, Ansichten bei Neubau | Architekturbüro, Bauakte |
| Bilder | Außen- und Innenfotos, Umgebung, Visualisierungen | Fotograf, Visualisierungsbüro |
| Kontakt und Hinweise | Ansprechpartner, Besichtigung, Hinweis auf Stand der Angaben | Anbieter |
Bei Kartenausschnitten und fremden Fotos gilt: Prüfe, ob du sie im Exposé, im Druck und im PDF nutzen darfst. Viele Kartendienste und Bildagenturen erlauben nur bestimmte Verwendungen. Wie du Material allgemein inventarisierst, zeigt der Beitrag Inhalte für die Publikation vorbereiten.
Schritt 2: Datenquelle und Stand dokumentieren
Ein Exposé ist nur so verlässlich wie seine Zahlen. Lege deshalb ein einfaches Objektdatenblatt an, das neben der Gestaltung als einzige gültige Quelle dient. Jede Zahl im Layout wird aus diesem Blatt übernommen und nicht aus einer E-Mail oder einer älteren Anzeige.
| Angabe | Wert | Quelle | Stand | Freigabe |
|---|---|---|---|---|
| Wohnfläche | 118 m² | Wohnflächenberechnung Architekturbüro | 05/2026 | Eigentümer |
| Energiekennwert | aus Energieausweis | Energiebedarfsausweis | Ausstellungsdatum | Eigentümer |
| Hausgeld | monatlich | Wirtschaftsplan | Jahr | Verwaltung |
| Modernisierung Bad | Jahr | Rechnung | Jahr | Eigentümer |
Die Werte in dieser Tabelle sind frei gewählt und zeigen nur den Aufbau.
Wohnfläche: Berechnungsgrundlage nennen
Die Wohnfläche ist eine der Angaben, die am häufigsten zu Rückfragen führen. Verbindlich vorgeschrieben ist die Wohnflächenverordnung, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird. Sie wird aber auch darüber hinaus oft verwendet. Nach § 4 der Verordnung zählen etwa Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte. Andere Berechnungsweisen führen zu anderen Werten. Notiere deshalb, nach welcher Grundlage gerechnet wurde, und verwende im ganzen Exposé denselben Wert.
Energieangaben: genau aus dem Ausweis übernehmen
Liegt ein Energieausweis vor, nennt § 87 des Gebäudeenergiegesetzes für Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien diese Pflichtangaben:
- die Art des Energieausweises, also Bedarfs- oder Verbrauchsausweis,
- den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs,
- die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
- bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr und die Energieeffizienzklasse.
Unabhängig davon muss der Energieausweis nach § 80 GEG potenziellen Käufern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Ob dein Exposé als Anzeige im Sinne von § 87 gilt, lässt du im Zweifel rechtlich prüfen. Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung.
Schritt 3: Lücken vor dem Layout klären
Nicht jede Lücke verhindert den Gestaltungsstart. Entscheidend ist, ob sie das Layout oder eine Aussage verändert. Diese Übersicht hilft bei der Einordnung:
| Lücke | Folge im Layout | Vorgehen |
|---|---|---|
| Grundrisse fehlen oder sind veraltet | Seitenaufbau und Flächenangaben ändern sich | vor dem Start klären |
| Fotos fehlen | Bildanzahl und Formate bestimmen die Seiten | Fototermin vor dem Layout, sonst Platzhalter in fester Größe |
| Energieausweis noch nicht ausgestellt | kleiner Textblock | Platzhalter, Termin festhalten |
| Preis noch offen | kein Einfluss auf Aufbau | Platzhalter oder separates Preisblatt |
| Lagebeschreibung ungeprüft | Textlänge kann sich ändern | Entfernungen nachmessen, Quelle notieren |
Platzhalter sollten im Layout auffällig markiert sein, damit keiner versehentlich in den Druck geht.
Beispiel: Ein Einfamilienhaus wird vorbereitet
Das Beispiel ist frei erfunden und dient nur der Veranschaulichung.
Eine Eigentümerin möchte ihr Einfamilienhaus aus den Achtzigerjahren über einen Makler verkaufen und ein gedrucktes Exposé für Besichtigungen erstellen lassen. Beim Durchgehen der Checkliste zeigt sich:
- Die Wohnfläche steht in drei Unterlagen mit drei verschiedenen Werten. Ein Architekt rechnet sie neu, und die Berechnungsgrundlage wird im Datenblatt notiert.
- Der Energieausweis ist abgelaufen. Ein neuer wird beauftragt, im Layout steht bis dahin ein markierter Platzhalter.
- Die Grundrisse sind Handzeichnungen aus der Bauakte. Sie werden neu gezeichnet, mit Maßstabsleiste und Nordpfeil.
- Die Fotos stammen aus dem Familienalbum und zeigen teils Personen. Ein Fototermin wird vor dem Layout angesetzt.
Erst als Grundrisse und Fotos vorliegen, beginnt die Gestaltung. Der Energieausweis wird kurz vor der Druckfreigabe ergänzt.
Häufige Fragen
Wer ist für die Richtigkeit der Angaben verantwortlich?
Die Angaben kommen vom Anbieter, also von Eigentümern, Bauträgern oder Maklern. Sie geben auch frei. Wer gestaltet und setzt, übernimmt die Werte aus dem freigegebenen Datenblatt, kann sie aber nicht fachlich prüfen.
Muss die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung berechnet sein?
Verbindlich ist die Verordnung für Berechnungen nach dem Wohnraumförderungsgesetz. In anderen Fällen kommen auch andere Verfahren vor. Wichtig ist, dass du die Grundlage kennst und im Exposé einheitlich verwendest. Bei Unsicherheit hilft eine fachkundige Person.
Wie aktuell müssen Lageangaben sein?
So aktuell, dass sie bei der Besichtigung noch stimmen. Geschäfte schließen, Buslinien ändern sich. Notiere das Datum deiner Recherche und prüfe die Angaben vor jeder Neuauflage.
Können wir mit der Gestaltung beginnen, bevor alle Daten vorliegen?
Ja, wenn Grundrisse und Bilder feststehen. Fehlende Einzelwerte lassen sich als markierte Platzhalter einplanen. Fehlen dagegen Pläne oder Fotos, ändert sich später der Seitenaufbau, und Gestaltungsarbeit muss wiederholt werden.
Dein nächster Schritt
Lege dein Objektdatenblatt mit den Spalten aus Schritt 2 an und geh die Lückenliste einmal vollständig durch. Wie das Material zu Seiten wird, zeigt der Beitrag Seitenplan erstellen. Wenn dein Material steht und du das Exposé gestalten lassen möchtest, findest du unser Angebot unter Immobilien-Exposé erstellen oder startest direkt über die Projektanfrage.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: § 87 Gebäudeenergiegesetz, Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige. Abgerufen am 02.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 80 Gebäudeenergiegesetz, Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. Abgerufen am 02.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 1 Wohnflächenverordnung, Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche. Abgerufen am 02.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 4 Wohnflächenverordnung, Anrechnung der Grundflächen. Abgerufen am 02.11.2026.
Beitragsbild und Bilder im Text: KI-generiert.
