Dieser Beitrag gehört zum Themenschwerpunkt Immobilienexposés planen: Inhalte, Struktur und Bildkonzept.
Im Exposé stehen oft ganz unterschiedliche Bilder nebeneinander: ein aktuelles Foto des Wohnzimmers, eine Visualisierung der geplanten Dachterrasse, ein digital möblierter Raum und ein Grundriss mit eingezeichneten Möbeln. Für Interessenten ist nicht immer erkennbar, was davon heute so aussieht, was geplant ist und was nur eine Idee zeigt. Genau dort entstehen Enttäuschungen bei der Besichtigung.
Kurz gesagt: Ordne jedes Bild einer Bildart zu und gib ihm eine Bildunterschrift, die diese Bildart nennt. Grundrisse brauchen eine Maßstabsleiste, einen Nordpfeil, Raumbezeichnungen und einen Planungsstand. Visualisierungen und digital veränderte Fotos kennzeichnest du direkt am Bild, nicht nur im Kleingedruckten am Ende.
Bildarten unterscheiden
Jede Bildart hat eine eigene Aufgabe und ein eigenes Risiko. Die Übersicht hilft dir, Bilder im Exposé einzuordnen und passend zu beschriften.
| Bildart | Zeigt | Kennzeichnung, zum Beispiel | Typisches Risiko |
|---|---|---|---|
| Aktuelles Foto | den heutigen Zustand | Raum und Aufnahmezeitpunkt | Weitwinkel lässt Räume größer wirken |
| Älteres Foto | einen früheren Zustand | „Aufnahme aus dem Jahr …“ | Zustand hat sich inzwischen verändert |
| Digital möbliertes Foto | einen Einrichtungsvorschlag im echten Raum | „Digital möbliert, Möbel nicht im Kaufpreis enthalten“ | wird für die echte Einrichtung gehalten |
| Visualisierung | einen geplanten Zustand | „Visualisierung, Ausführung kann abweichen“ | Aussicht, Bepflanzung oder Materialien wirken verbindlich |
| Musterwohnung | eine andere Einheit mit ähnlichem Zuschnitt | „Foto der Musterwohnung“ | wird für die angebotene Wohnung gehalten |
| Umgebungsfoto | Nachbarschaft und Lage | Ort und Entfernung zum Objekt | wirkt wie der Blick vom Objekt |
| Grundriss | Raumaufteilung und Flächen | Wohnung, Etage, Planungsstand | Maßstab und Flächen stimmen nicht mit den Daten überein |
Die Formulierungen sind Beispiele. Welche Hinweise im Einzelfall genügen, solltest du im Zweifel rechtlich prüfen lassen. Als Grundsatz hilft das Wettbewerbsrecht: Nach § 5 Absatz 4 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb können auch bildliche Darstellungen irreführende Angaben über wesentliche Merkmale sein.
Personen auf Fotos
Zeigen Fotos erkennbare Personen, etwa Bewohner, Nachbarn oder Handwerker, dürfen sie nach § 22 Kunsturhebergesetz grundsätzlich nur mit deren Einwilligung verbreitet werden. § 23 nennt Ausnahmen, zum Beispiel wenn Personen nur als Beiwerk neben einer Örtlichkeit erscheinen. Wo die Grenze liegt, ist nicht immer eindeutig. Am sichersten sind Innenaufnahmen ohne Personen und ohne persönliche Gegenstände wie Familienfotos.
Maßstab und Legenden prüfen
Grundrisse sind für viele Interessenten das wichtigste Bild im Exposé. Sie werden ausgedruckt, vermessen und mit eigenen Möbeln verplant. Prüfe deshalb jeden Grundriss mit dieser Liste:
- Maßstabsleiste statt Maßstabsangabe: Eine Angabe wie „1:100“ stimmt nur, wenn der Plan genau in dieser Größe gedruckt wird. Im Layout wird er fast immer verkleinert. Eine grafische Maßstabsleiste wächst und schrumpft mit.
- Nordpfeil: Er zeigt, welche Räume Morgen- oder Abendsonne haben.
- Raumbezeichnungen und Flächen: Jeder Raum hat einen Namen und eine Fläche. Die Summe passt zur Wohnfläche im Datenblatt, und die Berechnungsgrundlage ist dieselbe.
- Einheitliche Darstellung: Alle Grundrisse im Exposé haben dieselbe Strichstärke, Schrift und Ausrichtung. Gleiche Maßstäbe machen Wohnungen vergleichbar.
- Möblierung als Vorschlag: Eingezeichnete Möbel sind als Einrichtungsbeispiel erkennbar.
- Legende: Symbole für Fenster, Türen, Schächte oder Stellplätze werden erklärt, wenn sie nicht selbsterklärend sind.
- Planungsstand: Datum oder Planstand und ein Hinweis, dass Abweichungen in der Ausführung möglich sind.
- Lesbarkeit im Druck: Beschriftungen bleiben auch verkleinert lesbar. Eine Mindestgröße für Schrift im Grundriss legst du vorab fest.
Grundrisse aus der Bauakte oder aus CAD-Programmen sind selten direkt für ein Exposé geeignet. Meist werden sie neu gezeichnet oder vereinfacht, ohne Bemaßungsketten und Fachkürzel, aber mit den Angaben, die Interessenten brauchen.
Visualisierungen erkennbar beschriften
Visualisierungen sind bei Neubauprojekten unverzichtbar, weil es noch nichts zu fotografieren gibt. Sie zeigen aber immer eine Interpretation: Licht, Jahreszeit, Bepflanzung und Möblierung sind gewählt. Damit Interessenten das richtig einordnen, helfen drei Regeln:
- Kennzeichnung am Bild: Der Hinweis steht in der Bildunterschrift oder direkt im Bild, nicht nur im Impressum.
- Konkreter Hinweis statt Floskel: „Visualisierung. Bepflanzung und Möblierung sind nicht Teil des Angebots“ sagt mehr als „Abbildung ähnlich“.
- Abgleich mit der Planung: Fensterformate, Balkone, Geschosszahl und Umgebung stimmen mit dem aktuellen Planungsstand überein. Nach Planänderungen werden die Visualisierungen geprüft.
Dasselbe gilt für Fotos, die mit Bildbearbeitung oder KI verändert wurden, etwa ein blauer Himmel statt Wolken oder ein entferntes Baugerüst. Je stärker eine Veränderung das Objekt betrifft, desto deutlicher sollte der Hinweis sein. Wie Bildmaterial technisch für den Druck vorbereitet wird, beschreiben wir im Beitrag RGB in CMYK konvertieren.
Beispiel: Bildunterschriften für eine Dachgeschosswohnung
Das Beispiel ist frei erfunden und dient nur der Veranschaulichung.
Für eine Dachgeschosswohnung in einem sanierten Altbau liegen vor: Fotos der leeren Räume, eine Visualisierung der noch nicht gebauten Dachterrasse, ein digital möbliertes Wohnzimmerfoto und ein Grundriss aus der Bauakte. Nach der Überarbeitung tragen die Bilder diese Unterschriften:
- „Wohnzimmer mit Blick nach Westen, Aufnahme Oktober 2026“
- „Wohnzimmer, digital möbliert. Die Möbel sind nicht im Kaufpreis enthalten.“
- „Dachterrasse, Visualisierung nach Planungsstand September 2026. Bepflanzung und Möblierung beispielhaft.“
- „Grundriss Dachgeschoss mit Maßstabsleiste. Flächen nach Wohnflächenberechnung vom August 2026, Dachschrägen anteilig angerechnet.“
Der Grundriss wurde neu gezeichnet, erhielt einen Nordpfeil und zeigt die Bereiche unter der Dachschräge mit einer gestrichelten Linie. So sehen Interessenten schon vor der Besichtigung, wo sie aufrecht stehen können.
Häufige Fragen
Muss jede Visualisierung gekennzeichnet werden?
Interessenten sollten bei jedem Bild erkennen können, ob es den heutigen Zustand zeigt. Eine Kennzeichnung direkt am Bild ist der einfachste Weg dorthin. Ob und wie sie im Einzelfall rechtlich erforderlich ist, lässt du im Zweifel prüfen.
Reichen Fotos vom Smartphone für ein Exposé?
Für ein Kurzexposé als PDF manchmal ja, wenn Licht und Perspektive stimmen. Für ein gedrucktes Exposé lohnt sich meist ein Fototermin mit Stativ und gerade ausgerichteten Linien. Achte darauf, dass Weitwinkelaufnahmen Räume nicht deutlich größer wirken lassen.
Wie groß sollte ein Grundriss im Exposé sein?
So groß, dass Raumbezeichnungen und Flächen ohne Lupe lesbar sind. Bei Wohnungen bewährt sich oft eine ganze Seite pro Grundriss. Eine Maßstabsleiste hilft Lesern, Möbel auszumessen.
Dürfen wir Bilder einer Musterwohnung zeigen?
Ja, wenn klar erkennbar ist, dass es sich um die Musterwohnung handelt, und Unterschiede zur angebotenen Einheit nicht verschwiegen werden, etwa bei Ausstattung oder Ausrichtung.
Dein nächster Schritt
Geh dein Bildmaterial mit der Tabelle durch und ordne jedem Bild eine Bildart und eine Unterschrift zu. Welche Bilder und Pläne du insgesamt brauchst, zeigt die Checkliste für Exposé-Inhalte. Wenn du Grundrisse und Bilder für dein Exposé gestalten lassen möchtest, findest du unser Angebot unter Immobilien-Exposé erstellen oder startest über die Projektanfrage.
Quellen
- Bundesministerium der Justiz: § 5 Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb, Irreführende geschäftliche Handlungen. Abgerufen am 02.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 22 Kunsturhebergesetz, Recht am eigenen Bild. Abgerufen am 02.11.2026.
- Bundesministerium der Justiz: § 23 Kunsturhebergesetz, Ausnahmen zu § 22. Abgerufen am 02.11.2026.
Beitragsbild und Bilder im Text: KI-generiert.
